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京城“折扣房”十年简史

发布时间:2018-10-06 09:39:01    来源:折扣网    点击:53

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北京种类繁多的房子,弄明白也着实不易。其中,2007到2017这十年,“折扣房”是被广泛关注的三类房源,值得说说。所谓“折扣房”的本意,都是通过刚性的政策,参照周边商品房,给出优惠的特定房源。而随着房价的水涨船高,只得推陈出新,一脉相承,一步一步演化至今。

拆哥先把自己整理的表格放上来,供大家有个直观的认识:

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·两限房

两限房是最早的“折扣房”,始于2007年。口径上算“保障性住房”,而非商品房。

两限房刚开始的时候,原则上是用成本法和市场比较法结合的方法来定价。实操上当时市主管部门的意见是,要参照周边低10%~30%。

第一个两限房项目就是位于西三旗的旗胜家园,相比当时周边商品二手房约9000元/㎡的均价,大体按七折测算,定了一个6350元/㎡。目前为止,两限房数量很少,最贵的也就刚刚超过2万元(泰禾西局项目),整体相当于同期周边次新房的四分之一到三分之一罢了。

两限房的套利空间最大,因此现在已经逐步淡出大家的视野了。

·自住型商品房

自住型商品房其实就是商品房,只是在房本上性质那一栏要标记为“自住型商品住房”。

自住房的推出对2013年那一轮上涨周期中的调控房价功不可没,因为自住型商品房算是广义上商品房的一种,因此纳入全市商品住宅均价的计算之中,结构化地平衡了统计。

在自住房刚开始的时候,文件上原则是希望能够长期锁定“比周边商品房价格低30%左右”。实际上,随着房价的上涨,自住房“七折”的定价机制已然很吃力。因位置的不同而迥异,范围从四折到六折五不等。自住房的定价还要考虑到了土地一级开发的成本等因素,因此性价比浮动波段很大,有的折扣率大的自住房,让很多购房人垂涎不已,比如2.2万元的大郊亭、3.5万元的海淀等等。

2017年上半年,北京总共推出15宗含有自住房的用地,预计将供应出17000套自住房。同时,2017年,对政策进行重大变革,实行本市户籍和非京户籍房源七三分。

京城“折扣房”十年简史

·“指导限价”商品房

2016年,比自住商品房更纯的“纯商品房”应运而生,而且没有任何的特定称谓。

只不过这类房源在卖地的时候要设定两条硬杠杠,一条是均价限制,不能突破;因商品房价格存在价差,另外对于单价最高的那套房,给出了明确的单价天花板。在限房价的基础上,竞争地价,也就是账面利润孰低者得,以遏制地王。

今年以来,“指导限价”商品房的地块大规模铺开了。近期两个出让地块引入瞩目,一块是丰台亚林西限价7.95万/㎡,另一块是东城永外限价8.9万元/㎡。按原定设想是,此类商品房不高于周边一、二手房的均价基准。这可能是“环比零增长”的重要依据之一。因为从土地出让到房源上市预计也要一年到一年半左右,用今时之价格长臂锁定未来,或可为“长效机制”的探索。

“指导限价商品房”当然更要纳入“商品房均价”的统计口径了。同时,已明确部分试点地块的此类房源在客户取得房本或契税票后,5年内不得交易。二季度以来,大家可以看到此类地块出让得越发频繁。实际上,虽然没有出台涵盖所有房源的“T+5”限售政策,但点状的、有封闭期的限价项目层出不穷,推广开来,也就相当于折中地实施了。

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